CRISIS INMOBILIARIA

Copyright © Miguel Ángel Mira Illana / Milla, Mira y Navarro, arquitectos, 22 Septiembre 2008
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En un artículo reciente Enrique Gil Calvo analiza las razones subyacentes de la crisis que sufrimos, y en relación a la burbuja inmobiliaria comenta: “(...) además del visible desastre urbanístico, es el conjunto entero del modelo (económico) español el que necesita una urgente depuración, contaminado como está por la cultura del pelotazo. (...) Por eso de poco servirá limpiar el sector de la construcción (...) si no se depura además la corrupción política que es su caldo de cultivo.”(El País 15.09.08)

En las afirmaciones de Gil Calvo sin duda hay algunas parcialmente ciertas. El pelotazo reaparece en la cultura económica española, si bien en este caso, aunque sí revela ignorancia en cuestiones económicas, no está impregnado de ilegalidades como antaño.

Naturalmente estoy hablando del fenómeno masivo de compra de vivienda para especular, no de algunas acciones ilegales de algún empresario o alcalde. Como también se puede hablar del histórico y generalizado empleo de la especulación como método viable de financiación de los ayuntamientos, en la mayoría de los casos como casi el único medio de obtener dinero y suelo para obras y servicios.

Es fácil y mediático emplear el binomio construcción-corrupción, pero es imposible, desproporcionado e indemostrable atribuir la crisis que sufrimos a la corrupción, que si abundara en tal proporción estaría presente en todos los ámbitos económicos y no solo en el de la construcción.

Además es sencillo adivinar que si todos los alcaldes y empresarios hubieran sido honrados estaríamos de todas formas exactamente en la misma crisis en que estamos, ya que el fenómeno de compra especulativa ha sido masivo y lo ha protagonizado gente normal, como podían haber comprado acciones o bonos del tesoro. Pero eligieron la vivienda para especular.

Lo que sí es cierto es que se han sumado dos problemas: la adquisición de propiedad inmobiliaria para especular y su auspicio por parte de los ayuntamientos debido a su deficiente financiación. Esta patología sí es generalizable, histórica y realista, mientras que la construcción no es la causante de la crisis sino la gran afectada, y la corrupción un fenómeno localizado y localizable, perseguido en la mayoría de los casos por la justicia.

La supuesta “cultura española” de compra de vivienda. La especulación

En otros países europeos, la compra de la primera vivienda es una decisión de ahorro, que se produce sólo cuando hay capacidad para ello. Es decir, sólo compran su primera vivienda personas o familias con una cierta edad, que han vivido ya muchos años como inquilinos y pueden ahorrar porque han llegado a una madurez laboral relativamente desahogada.

Sólo muy pocos por tanto tienen capacidad para adquirir una segunda vivienda, y si lo hacen se calculará como una inversión que deberá producir una renta fruto del alquiler y no de la especulación, bien porque es culturalmente inmoral tener una vivienda vacía o simplemente la ley lo penaliza con medidas generalmente fiscales.

No quiero decir que la segunda (o hasta la tercera) vivienda en España tenga que ser un hecho perseguible o negativo, ya que al contrario de Europa es propio de nuestro país el enorme porcentaje de turismo interno, y el interés paisajístico y climático de muy distintas áreas del país, lo que genera demanda real de segunda y hasta tercera residencia, tanto nacional como extranjera.

Lo que sí ha sido un problema es la situación, quizá única en nuestra historia moderna, consistente en una bajada de tipos tan relevante (por debajo de la inflación incluso) que, el inexperimentado “nuevo inversor” español dirige su dinero al único mercado que conoce, esto es, la vivienda, y lo hace con mentalidad de obtener dinero fácil: no se complica la vida alquilando el inmueble, sino que lo deja sin uso y espera a que suba o se mantenga su precio.

En muy poco tiempo las subidas se colocan también por encima de los tipos y surge el gran chollo: dejando la vivienda “congelada” -vacía y fuera del mercado-, no sólo se evitan molestias sino que la DEMANDA REAL no puede acceder a ella, y por tanto sube cada vez más.

Este sistema de economía en pirámide genera daños colaterales, aún en el apogeo del “España va bien”, que hacen que finalmente valor y precio se alejen tanto como para descompensar gravemente el sector.

Daños Colaterales

1.- Si la vivienda se va a mantener vacía, la calidad de su construcción le es indiferente al comprador. Así la construcción no es "motor económico" sino un remolque pesado, al ser el objetivo construir “barato”, resintiéndose el sector industrial más puntero y de mayor valor añadido.

2.- Con lo ahorrado en construcción se dispone de más dinero para comprar suelo, aumentando la demanda y el precio vertiginosamente. Suelos pésimos y yermos, sin agua, en parajes con o sin alto valor paisajístico natural se venden por precios muy alejados de su valor real, yendo descomunales cantidades de dinero a escasas manos, dinero que acaba bajo una baldosa, o en paraísos fiscales o en fondos de riesgo (que más da, si sobra).

3.- Si suelo y viviendas no se venden sino que se despachan (sic.), el urbanismo deja de ser el medio para crear ciudad, bienestar y belleza, y se convierte en una herramienta de generación masiva de suelo, aunque sea para crear ciudades desiertas, con los problemas de servicios y seguridad que eso genera. Pensemos en el suelo para dotaciones que genera el planeamiento. ¿Debe construir la administración un centro de salud en una ciudad casi deshabitada?.

4.- Se desperdicia el esfuerzo social que supone el urbanismo y el tiempo empleado en un proceso largo y muy complejo, al final del cual se descubre que la ciudad quedó vendida pero deshabitada no llegando el esfuerzo a sus verdaderos destinatarios. ¿Cómo puede afirmarse que el mercado corrige una desviación así?. ¿Qué mercado puede comenzar desde cero otra vez el mismo proceso, para crear competencia real a ese suelo mal empleado?

5.- Los destinatarios reales de vivienda, es decir, los que tienen que habitarla, en principio jóvenes en edad de emanciparse, son incapaces de acceder a una vivienda, (ni en compra ni en alquiler) generando un nuevo tipo (social), vinculado con demasiada edad al domicilio paterno y casi nula movilidad laboral, grave problema en economías modernas, ágiles y globalizadas. Una situación inviable y fuera de lógica social, laboral y económica en la Europa más avanzada.

6.- En resumen, paisaje destruido, ocupado por vivienda mal construida, a precios fuera del alcance de los destinatarios reales, y estadística engañosa sobre necesidades de vivienda con resultado de ciudades casi vacías y sin dotaciones. Es decir, muy escaso VALOR de lo producido a un PRECIO altísimo. Esa distancia será la verdadera dimensión de la crisis en nuestro país.

Estos son los parámetros de las crisis Española, que hubiera aparecido independientemente de la crisis financiera mundial, que sólo la ha precipitado y agravado.

La vuelta a la calidad arquitectónica y urbanística

Como arquitectos sólo podemos esperar que esta crisis devuelva la cordura sobre la importancia de la calidad frente a la cantidad como garantía del crecimiento económico. Puede que ya no se rían de uno si plantea que la mayor riqueza de una propuesta es su belleza, su armonía con el entorno, lo adecuado y robusto de sus materiales. Puede que de nuevo piensen los promotores que una vivienda hay que venderla frente a despacharla, puede que se implementen medidas que hagan que los propietarios tengan que alquilarla en vez de dejarla vacía, y que para poder hacerlo la calidad sea un dato para el comprador o el inquilino.

Y lo que es más importante, que los alcaldes no vean en el urbanismo un mero sistema de financiación, un mero sistema para crecer en tamaño y asignaciones presupuestarias o de dotaciones, un mero almacén temporal de mano de obra, un mero spot publicitario de su preocupación por el pueblo, ... sobre todo porque todos estos “meros” los trae el urbanismo sin ayuda, mientras que mejorar las ciudades, la calidad de vida de los vecinos, embellecer el paisaje, equilibrar socialmente la población, limar desigualdades, motivar a los jóvenes a quedarse y a otros nuevos ciudadanos a venir, son las virtudes que HACEN LA DIFERENCIA entre la riqueza ficticia y la real. Entre la mejora del paisaje o su destrucción. Entre un pueblo con o sin futuro. Y estas se basan esencialmente en la calidad y el empeño de los arquitectos que diseñan el urbanismo.


Miguel Ángel Mira Illana. Milla, Mira y Navarro, arquitectos

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